Что происходит на вторичном рынке жилья?

7 апреля 2016 в 17:28

С марта 2014 года, который называют точкой отсчета текущего так называемого «ползущего» кризиса, средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» в валюте уменьшилась в Москве почти в два раза. Сейчас, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», она составляет 2266 долларов США — это на 47 процентов меньше, чем два года назад. В рублях средняя цена снизилась меньше — на 10-17 процентов, по разным оценкам. В феврале, по информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», она составила 185,9 тысячи рублей за «квадрат».

Однако по факту столичные квартиры на вторичном рынке сейчас продаются значительно дешевле, чем пишут в объявлениях. Скидки при торге, как говорят риелторы, достигают 20-25 процентов. «Мне известно даже о единичных сделках с дисконтом в 50 процентов, — рассказывает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. — До кризиса такое было трудно себе представить. Продавцу было легче снять с продажи свой лот, чем идти на такие уступки».

Впрочем, принцип «налетай — подешевело» нынче не работает. Конечно, желающих купить квартиру, по-прежнему, много. Однако доходы и покупательская способность населения последовательно стремятся вниз. В результате, сделок на вторичном рынке заключается все меньше. По данным Росреестра, за 2015 год количество переходов прав на недвижимость уменьшилось на 30 процентов по сравнению с 2014-м.

К тому же, серьезную конкуренцию вторичному рынку составляют новостройки, цены на квадратные метры в которых тоже упали. При этом на их покупку можно взять льготную ипотеку с субсидируемой государством ставкой.

В сегменте вторичного жилья в Москве ипотечный рынок в прошлом году пережил масштабное падение — примерно на 40 процентов. «Антикризисные меры Центробанка РФ привели к существенному ухудшению для потребителей условий кредитования, спровоцировав рост ставок, увеличение суммы первоначального взноса, повышение требований к заемщикам. Фактически исчезли специальные акции банков и преференции для клиентов компаний-партнеров», — рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным на конец января, ипотечные ставки по программам покупки вторичного жилья начинались от 14,5 процента, крупнейшие игроки отрасли предлагали кредиты в среднем под 16-17 процентов годовых, некоторые банки выставили откровенно заградительные ставки — до 30 процентов. Для сравнения: в 2014 году величина процентной ставки равнялась в среднем 12,2 процента.

«В результате основной спрос сейчас сместился на первичный рынок. Покупателям жилья выгоднее купить новостройку, чем "убитую" квартиру на "вторичке"», — говорит Олег Репченко. Падение спроса на б/у жилье привело к тому, что предложение сегодня, по данным компании Est-a-Tet, превышает его в три-четыре раза — даже несмотря на то, что сам по себе объем предложения по сравнению с 2014 годом сократился (по экспертным оценкам, на 15-20 процентов). Это связано с тем, что некоторые собственники снимают свои лоты с продажи до лучших времен, поскольку по текущим ценам они не готовы к сделке.

«Инвесторы ждут, когда цены восстановятся, поэтому на рынке в основном представлены квартиры от продавцов с альтернативными сделками или тех, кто нуждается в срочной продаже», — отмечает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Продать квартиру на вторичном рынке без скидки сегодня стало практически невозможно. «Если не продать квартиру с дисконтом в 10 процентов сегодня, завтра уже придется давать скидку в 20 процентов», — предупреждает Олег Репченко. Хотя многие продавцы никак не могут смириться с тем, что их квадратные метры подешевели. «Вопрос снижения цены предложения до уровня покупательских ожиданий сейчас является крайне актуальным для вторичного рынка жилья. Значительная часть продавцов просто в силу психологии отказывается принять, что представления о стоимости жилья нужно менять», — говорит Сергей Шлома.

Из-за того, что многие квартиры на вторичном рынке переоценены, сроки экспозиции существенно выросли по сравнению с докризисным периодом. Если в 2013 году лот, по словам Алексея Бернадского, уходил с рынка в среднем за полтора месяца, в 2014 году — за два месяца, то с 2015 года объекты продаются за три месяца. Максимальный средний срок экспозиции (за всю историю наблюдений показателя) риелторы «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировали на рынке в феврале 2015 года, когда он составил 100 дней, превысив докризисные значения почти на 32 процента.

Правда, нужно заметить, что при готовности продавца уступить в цене квартиры продаются гораздо быстрее — как максимум, за докризисные полтора месяца. То же самое касается наиболее ликвидных вариантов. Например, внутри Садового кольца все объекты с адекватной рублевой ценой реализуются в течение месяца. В то же время, переоцененные предложения «висят» в риелторских базах полгода и больше.

Перспективы столичного рынка «вторички» эксперты рынка недвижимости оценивают с разной долей оптимизма. Алексей Бернадский считает, что ближе к осени 2016 года падение цен в этом сегменте может остановиться вместе с сезонным оживлением покупательской активности. «По итогам первого квартала 2016 года мы уже фиксируем рост реализованного спроса по сравнению с концом 2015 года на 15 процентов. Если эта тенденция укрепится, падение цен может смениться стагнацией», — говорит он. Оживлению рынка, по мнению Сергея Шломы, может способствовать и то, что с начала весны в ответ на последовательные действия ЦБ по либерализации кредитной политики коммерческие банки стали снижать процентные ставки в рамках ипотечных программ покупки жилья на вторичном рынке.

Олег Репченко, в свою очередь считает, что предпосылок для роста стоимости вторичных метров сейчас нет. Из-за ухудшения экономической ситуации и низких цен на нефть к концу этого года, по его прогнозам, «вторичка» в Москве может подешеветь еще примерно на 15 процентов и будет стоить в среднем 140-150 тысяч рублей за «квадрат». Ситуация может усугубиться с выводом на рынок так называемых «инвестиционных» квартир, владельцам которых становится невыгодно их содержать из-за роста налогов на недвижимость и коммунальных платежей. «Снижение ипотечных ставок тоже не спасет рынок вторичного жилья. Более того, поддержание спроса таким способом лишь усугубит проблему завышенных цен и помешает объективному формированию рыночной конъюнктуры», — утверждает эксперт.

Что касается ответа на вечный вопрос — «Покупать или нет?» — специалисты спешить не советуют. «Предложение на рынке в переизбытке. Можно, не торопясь, изучать варианты, искать квартиру по приемлемой цене и торговаться», — говорит Олег Репченко. «Сейчас потребитель не торопится с выбором, понимая, что рыночная конъюнктура складывается в его пользу. Он просматривает, долго и взвешенно анализирует большое количество вариантов. В итоге у продавца, воодушевленного повышенным, как ему кажется, вниманием к его объекту, может возникнуть шальная мысль: "А не поднять ли цену?"… Не надо. Такое представление — это, как правило, иллюзия», — резюмирует Сергей Шлома.

Владимир Миронов
Источник: Лента Дом

Оставить заявку

Я согласен на обработку персональных данных и соглашаюсь с Политикой конфиденциальности*

Промокод
03-000
сообщите код
оператору
при звонке