На российском рынке жилой недвижимости активно развивается тенденция продажи квартир в недостроенных объектах. Многие частные инвесторы, вложившие свои средства в такое жильё, по тем или иным причинам решают продать его ещё до завершения строительства. Поскольку на этапе возведения объекта частный инвестор не имеет права собственности на купленную в нём недвижимость, реализовать сделку он может только через заключение с покупателем договора уступки.Такие квартиры продаются и в АТН Зеленый город.
Условия продажи квартир в строящихся объектах
Схема, по которой первоначальный инвестор передаёт (а точнее, продаёт) другому лицу своё право на получение жилья в новостройке после её ввода в эксплуатацию, называется переуступкой. Эта сделка считается легитимной, если она заключена на основе законной продажи квартиры первому инвестору, а именно — через ДДУ, ЖСК или ПДКП. Реализация недвижимости в незавершённой новостройке выгодна как дольщику, так и покупателю. Ведь вложив средства в жильё на начальном этапе возведения дома и продав его на более поздней стадии строительства, дольщик вследствие роста цен получает довольно солидную прибыль. А выгода покупателя состоит в том, что квартира, которая продаётся по уступке прав, стоит значительно дешевле, чем купленная у застройщика или у владельца после оформления её в собственность.
Иногда при продаже недостроенных квартир у частного инвестора возникают проблемы с застройщиком объекта. Эксперты рынка отмечают, что согласно законодательству РФ, застройщик не имеет права ограничивать дольщика в его стремлении продать возводимое жильё по договору переуступки другому лицу. Однако на практике зачастую случается так, что застройщик запрещает проводить подобные сделки. Поэтому инвестору (то есть продавцу) следует заранее согласовать переуступку с компанией-застройщиком и получить от неё письменное согласие на сделку. Сегодня во всех договорах ДУ прописывается правило, согласно которому дольщик обязан не только согласовывать переуступку с застройщиком, но и на протяжении 5-10 дней после государственной регистрации нового договора в письменной форме уведомить об этом компанию.
Специалисты советуют частным инвесторам, решившим продать свою недостроенную квартиру, обращаться к услугам риелторов, которые помогут найти клиента, желающего приобрести жильё по переуступке. Риелтор организует рекламу объекта и будет сопровождать продавца в период оформления сделки. Оптимальный вариант, если в сделке в качестве третьей стороны выступает застройщик. Именно он согласовывает все нюансы уступки, проводит проверку оплаты жилья, записывает нового инвестора в реестр продаж.
Способы продаж по переуступке
В зависимости от того, по какой схеме было куплено жильё первичным инвестором, зависит и форма его продажи по переуступке. Если квартира была приобретена по ДДУ, то согласно ФЗ-214, договор уступки разрешается заключать на любой стадии строительства дома, но до момента подписания документа приёма-передачи. В случае необходимости первый инвестор может разорвать договор с компанией о долевом участии. Когда же новостройка возводится жилищно-строительным кооперативом, то желающему продать свою квартиру следует вначале выйти из ЖСК, а затем по согласию общего собрания кооператива продать свой пай новому члену.
Есть свои нюансы и при продаже недостроенного жилья, купленного частным инвестором в рассрочку либо с использованием ипотечного кредита. Возможность такой сделки подтверждается положениями ФЗ-214. Продавец квартиры прежде всего должен сообщить о предстоящей сделке в банк и получить от него согласие на переуступку. Таким образом долг по кредиту переходит на нового покупателя. Однако лучший для всех сторон вариант — это закрытие кредита и только после этого заключение сделки по переуступке.
Эксперты отмечают возрастающую популярность продажи квартир в незавершённых новостройках Москвы по переуступке прав требования. Около 30 % всех сделок с первичной жилой недвижимостью столицы заключаются по этой схеме. При этом 70 % продавцов недостроенных квартир — это частные инвесторы, которые стремятся заработать на таких сделках. Ещё 30 % продающих жильё по переуступке — люди, желающие приобрести другую квартиру, более подходящую для них в данный момент. По мнению специалистов, эта тенденция останется актуальной и в перспективе.