Бесплатная ипотека
Нам часто встречается реклама «Ипотека-0%! Успей купить квартиру сегодня!». Естественно, каждый покупатель недвижимости, привлекая ипотечный кредит, взвешивает все риски. Кого-то беспроцентная ипотечная ставка привлечет, но большинство все-таки подумает, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family считает, что в случае с бесплатной ипотекой существует два варианта развития событий: либо речь идет о первоначальном взносе, либо замена взноса потребительским кредитом. Если это «0» в чистом виде, то такая программа на первичном рынке ипотечного кредитования существует, но только для объектов узкого круга застройщиков и клиентов с кристально «белыми доходами» и высоким рейтингом, т.е. далеко не для всех. Итого «0%» взноса подтверждается. Но есть еще и второй вариант «0» взноса – это когда вместо него застройщик, либо его дочерняя компания, предлагает некий микрокредит, который выступает параллельно прямой ипотеке займом на короткий срок и дает чудовищно большую кредитную нагрузку, которую клиент начинает по-настоящему ощущать после того, как им воспользуется. Поэтому вариант больше маркетинговый, нежели чем рабочий.
Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон» в свою очередь рассказала, что термин «бесплатная ипотека» складывается из нескольких параметров: минимальный первоначальный взнос (от 10%), возможность учета в первоначальном взносе материнского капитала или досрочное погашение маткапиталом. Так же необходимо учесть тот факт, что некоторые компании (застройщики и банки) могут предлагать 0% ставку в первый год пользования ипотекой, но в дальнейшем ставка будет увеличена. Ипотека 0% подразумевает собой не процентную ставку, а первый взнос от стоимости квартиры. Банк выдает по 100% стоимости квартиру в ипотеку, но (как всегда есть это «НО») сама процентная ставка будет в разы отличаться от ставки с первоначальным взносом, разница может достигать 5-8%. Что для заемщика становится сразу не очень выгодным приобретением. При 0% можно приобрести квартиру только по рассрочке, в основном она не такая долгосрочная как ипотека, но переплата действительно составляет 0%. Сроки рассрочки на полгода или год, некоторые застройщики оформляют рассрочки до введения в ведения в эксплуатацию, но таких единицы.
Однако Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» считает, что бесплатной ипотеки не существует. Он отмечает, что ипотека — это кредит, выдаваемый заемщику банком с целью получения прибыли, и никакого смысла выдавать его по нулевой процентной ставке нет. В данном конкретном случае, вероятнее всего, реклама подразумевает возможность оформления ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Такие «нулевые» программы были довольно широко распространены в середине 2000-х, но большинство из них было закрыто еще с наступлением первого кризиса. Сегодня ипотека с нулевым взносом есть, но подобные программы реализуются без господдержки.
Евгений Клец, руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс» также отметил, что совсем бесплатной ипотеки быть не может. Он рассказал, что сейчас существует множество разных способов приобрести недвижимость: спецусловия, особые предложения, рассрочка платежа и т.д. В июле этого года специально для клиентов, у которых нет возможности накопить на первый взнос по ипотеке, компания «Вектор Инвестментс» разработала акцию «0% первый взнос» для приобретения квартиры в ЖК «Пятницкие кварталы». Суть ее заключается в том, что при стабильном доходе купить квартиру можно, даже не имея на руках суммы для первоначального взноса. Преимущество предложения в том, что клиент фиксирует стоимость квартиры, которая, несомненно, вырастет: себестоимость строительства дорожает, да и инфляцию никто не отменял. Кроме того, такие условия прекрасно подойдут тем, кто продает жилье на вторичном рынке, чтобы купить новостройку. Вторичный рынок, в отличие от первичного, просел весьма ощутимо, а это значит, что свое жилье можно продавать месяц, а можно и год. Цены же на новостройки стабильно растут. Если сейчас покупатель может позволить себе купить именно то жилье, которое ему подходит, то уже через месяц ситуация может измениться: ему просто не хватит денег либо придется брать ипотеку на большую сумму. Кроме того, благодаря такой опции, как «0% первый взнос», сейчас можно позволить себе квартиру большей площади, чем планировалось ранее.
От чего зависит ипотечная ставка
Ипотечная ставка складывается, исходя из нескольких параметров: подтверждения финансовой состоятельности заемщика, его кредитной истории, валюты займа, объема заемных средств, размера первого взноса и срока кредитования. В настоящее время 11% - это ставка, под которую Центробанк выдает кредит коммерческим банкам. Ольга Шихова рассказала, что к этой ставке надо привадить прибыль банка в размере 3-7% и получится ставка для заемщика по кредиту 14-18%. От ставки которая получилась банк может сделать скидку, обычно она составляет от 0,25-1%. Получить ее можно получая зарплату через банк он будет только один или обратиться к ипотечному брокеру. Брокеры работают со всеми банками РФ могут подобрать оптимально выгодные условия и максимальную преференцию для своих клиентов. В итоге процентная ставка по ипотечному кредиту станет меньше отсюда и уменьшится итоговая переплата.
Анна Борисова также подчеркнула, что если базовая ставка, например, 11,4%, а у застройщика есть бюджет (за счет скидки, к примеру) на собственное субсидирование, то годовая ставка может опуститься до очень низкого уровня, например, до 5%. Вопрос только в том, на какой срок эта ставка будет зафиксирована: на 1 год или на 25 лет. Срок фиксации ставки также зависит от субсидирования застройщика. Поэтому слишком низкие ставки могут быть достигнуты потерей для клиента достаточно большой скидкой, и в этом случае клиенту выгодно будет найти золотую середину, в которой потеря скидки в пользу уменьшения ставки будет самым выгодным вариантом. Например, 8% на 25 лет – идеальный вариант.
Обман
Варианты обмана ипотечных клиентов встречаются нечасто, так как влияют на репутацию конкретной компании. Но все-таки они встречаются и чаще всего в низкой маркетинговой ставке, которая звучит только в рекламе, но в кредитном договоре не прописывается. Клиент, который сразу не все спросил и проверил, может получить неприятный сюрприз, на подписании кредитного договора, получив не обещанные 7% или 8%, а 11,4%.
Также встречаются варианты обмана со скидкой на квартиру, при которой клиенту делают расчет с учетом скидки в соотношении с низкой ставкой (акцией на субсидированную ставку от застройщика), но перед самым подписанием документов, может получиться так, что клиенту придется судорожно искать дополнительные 300 – 400 тысяч рублей.
Ольга Шихова рассказала, что другим способом обмана ипотечных заемщиков может стать то, что при 0% ставке могут появиться скрытые ежемесячные комиссии 1-2%. Также по ее мнению, обманом можно считать сам аннуитетный платеж. В этом случае заемщик ежемесячно оплачивает ежемесячными равными платежами свой кредит. По итогам выплат заемщик переплатит на 20-30% больше чем по дифференцированному платежу. Заемщик должен писать заявление на полное или частичное погашение обычно за две недели. Если заемщик не укладывается в срок, он платит штраф обычно это 2-4%. Процент начисляется ежемесячно если погашать кредит полностью в начале месяца клиент должен заплатить проценты за все следующие для до дня списания. Еще один вариант обмана может быть связан со страхованием. Заведомо банки предлагают «свой» ограниченный список страховых, при использовании которых клиент в перспективе переплачивает, не имея возможности выбрать.
Однако Евгений Клец считает, что банку невозможно обмануть заемщика, вся его деятельность регулируется законодательством, и у него просто нет инструментов для того, чтобы это сделать. Он подчеркнул, что новости о том, что банк обманул клиента, зачастую возникают потому, что заемщик невнимательно ознакомился с договором либо переоценил свои силы и взял, например, валютную ипотеку при том, что доход у него исключительно в рублях.
Что делать
Чтобы избежать обмана с ипотекой, клиентам стоит просто задать (желательно в переписке в мейле) уточняющие вопросы: про цену квартиры, которая будет указана в договоре долевого участия в строительстве, ставки и срока, которые будут прописаны в кредитном договоре. Анна Борисова подчеркнула, что порядочный застройщик без всяких сомнений может предоставить такую информацию, не испугавшись переписки.
То же самое отмечает и Ольга Шихова. По ее мнению, в первую очередь необходимо попросить менеджера распечатать график платежей с разбивкой ежемесячных взносов на тело кредита и процентов (можно будет увидеть реальную переплату). Кроме того, стоит заранее ознакомится с возможностью досрочного (частичного/полного) погашения (присутствуют ли комиссии и мораторий), посмотреть какие штрафные санкции предусмотрены за просрочку ежемесячных платежей и неоплату страховки.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева подчеркнула, что если вам предлагают ипотеку по пониженным ставкам, нужно не бросаться на громкую рекламу, а внимательно изучать все условия договора, в том числе размер комиссии, возможные переплаты. Вообще стоит проводить расчеты по ипотечным программам в разных банках, чтобы сравнить условия и выбрать максимально удобные для себя. То же самое отмечает и Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group. По его мнению, в первую очередь, при выборе того или иного кредитного предложения, необходимо обратить внимание на эффективную процентную ставку, которую банки обязаны декларировать, а также на возможные дополнительные платежи. С учетом нестабильности курсов валют, лучше отказаться от возможности приобретения квартиры по валютному кредиту, невзирая на привлекательные ставки.
Подводя итог можно отметить, что обман со стороны застройщика - явление крайне редкое. Однако стоит внимательно подойти к этому вопросу, не бросаться на громкую рекламу и внимательно изучить все условия договора. Эксперты отмечают, что варианты ипотеки-0% все-таки существуют, но чаще всего бесплатная ипотека – это всего лишь маркетинговый ход, позволяющий привлечь немало клиентов.
Источник: Urbanus.ru