Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком с целью инвестирования в возведение многоэтажного дома и последующего получения дольщиком квартиры. Благодаря федеральному закону № 214 «О долевом участии» дольщики имеют определенные гарантии возврата средств в случае расторжения ДДУ.
В каких случаях возможно расторжение ДДУ?
Инициатором расторжения ДДУ может выступать как дольщик, так и застройщик. Соответственно, и причины, которые становятся поводом для окончания отношений между сторонами договора, могут быть разными.
«Дольщик может потребовать расторжения ДДУ, если не имеет возможности оплатить стоимость квартиры, а также если застройщик не выполняет свои обязательства перед дольщиком в части соблюдения сроков сдачи дома, – рассказывает заместитель руководителя департамента нового строительства агентства «Александр Недвижимость» Людмила Зотина. – Что же касается застройщика, то он может потребовать расторжения в случае нарушения обязательств дольщика в части соблюдения сроков оплаты квартиры либо в случае злостного уклонения дольщика принятия квартиры».
В случае если договор расторгается по воле покупателя, возможно три варианта расторжения: с помощью соглашения о расторжении ДДУ, через суд и в единоличном порядке.
Без учета мнения второй стороны
В единоличном порядке действие договора можно прекратить в следующих ситуациях. Во-первых, если застройщик отступил от срока передачи квартиры более чем на два месяца (в тексте ДДУ должен быть пункт с точным указанием такого срока).
Во-вторых, если полученная квартира непригодна для проживания и не соответствует требованиям к жилью, прописанным в договоре. В этой ситуации, однако, дольщик имеет право требовать ликвидации нарушений застройщиком в течение определенного срока (как правило, 30 дней) либо компенсации на самостоятельное устранение нарушений. И только в случае невыполнения застройщиком обязательств единоличное расторжение ДДУ станет возможно.
И в-третьих, расторжении ДДУ возможно в случае прекращения действия поручительства от банка (поручитель и застройщик обязаны предупредить дольщика о завершении действия поручительства не позднее чем за месяц – а после прекращения застройщик должен в течение 15 дней перезаключить с поручителем договор).
Поиск компромисса
Получение соглашения о расторжении ДДУ – это самый быстрый и эффективный способ, однако в большинстве случаев достижение компромисса между сторонами является маловероятным. К тому же здесь встает вопрос о финансовых рисках при расторжении ДДУ.
«Риска финансовых потерь для дольщика не должно быть, так как по 214-ФЗ застройщик обязан вернуть все уплаченные дольщиком средства, – комментирует Людмила Зотина. – В идеале достаточно соглашения о расторжении, но в этом случае застройщик может захотеть удержать с дольщика неустойку в размере 10%, поэтому нередко дольщики прибегают к судебным процедурам».
Тем не менее подать заявку на получение соглашения все же требуется – только в случае получения отказа или отсутствия ответа от застройщика в 30-дневный срок можно обращаться в суд.
В судебном порядке требовать расторжения ДДУ дольщик может, если приостановлено строительство и значительным образом сдвинуты сроки по сдаче объекта в эксплуатацию, если в проектную документацию внесены серьезные изменения (например, уменьшился метраж квартиры) или если после подписания ДДУ были изменены сферы использования мест общего пользования.
Мария Шульц
Источник: БКН.РУ