Риски покупателя квартиры с залогом

1 ноября 2016 в 13:13

Риски покупателя квартиры с залогом

 

Схема №1

 

По данной схеме банк не дает заемщику разрешение на продажу залоговой квартиры, а требует первоначально погасить долг по ипотеке. Покупатель, приобретая квартиру с залогом, вносит денежные средства за продавца на счет банка, выдавшего ипотеку. Вторым траншем – приобретатель передает оставшиеся средства, вне рамок долговых обязательств продавца.

Такая сделка на риэлторском рынке относится к высокорисковым, поскольку покупатель передает средства продавцу до регистрации прав собственности. Фактически погасив кредит, продавец остается собственником уже избавленной от ипотеки квартиры. Если с продавцов в период после оплаты залога до регистрации перехода прав собственности что-то случится, например, несчастный случай с летальным исходом, то потом у покупателя возникнут проблемы с оформлением права собственности на нее. На рынке сейчас множество предложений, которые предполагают значительно меньшие риски при покупке, поэтому спрос на залоговые квартиры минимален. Профессиональные риэлторы используют различные механизмы минимизации рисков. Во-первых, погашение кредита не может осуществляться только под расписку, оптимальный вариант – под основной договор купли-продажи. Во-вторых, риэлтор контролирует, чтобы все документы и согласие банка были получены в кратчайшие сроки, поскольку время работает в данной ситуации не в пользу покупателя.

 

Схема №2

 

Ряд банков работают с продавцами ипотечных квартир по иной схеме – они готовы дать согласие на продажу квартиры с залогом при условии, что покупатель закладывает деньги в ячейку банка. Часть денег соразмерно долгу закладываются в банковскую ячейку банка, где зарегистрирован залог. Есть разные варианты, при которых доступ к этой ячейке есть и у сотрудников банка, и у продавца. Переход права собственности в данном случае происходит в два этапа: сначала регистрируется право собственности на покупателя с залогом, потом снимается обременение, когда продавец гасит кредит. Для покупателя это менее рисковая форма сделки, поскольку деньги передаются, когда уже зарегистрировано право собственности на квартиру, хотя остается риск, ведь на квартире висит долг, который покупатель может не погасить, скрывшись с деньгами.

В таком случае он не получит остаток денежных средств, однако иногда этот остаток гораздо ниже, чем основной долг. Например, в случае валютной ипотеки, когда у человека не остается доплат после погашения кредита. У продавца должен быть интерес получить остаток и забрать деньги из ячейки, иначе покупатель очень рискует.

С 2014 года количество сделок с ипотечными квартирами выросло на 20% из-за притока квартир валютных ипотечников и потери работы многими гражданами. Сейчас на рынке много конкурентных предложений, и квартиру с залогом можно продать только с дисконтом минимум 10% в зависимости от насыщенности конкурентного окружения.

Источник: Est-a-Tet

Оставить заявку

Я согласен на обработку персональных данных и соглашаюсь с Политикой конфиденциальности*

Промокод
03-000
сообщите код
оператору
при звонке