Рынок недвижимости оживится в 2019 году

19 апреля 2016 в 22:01

Кризис рынка недвижимости налицо: привычные способы действия больше не приносят результатов. Выход – в поисках точки равновесия спроса и предложения и нового ценового баланса, считает московский аналитик ИСК «ФОРТ» Юрий Кочетков.

– Есть ли кризис на рынке недвижимости? Ведь падение продаж квартир в новостройках некатастрофично, показатели держатся примерно на уровне спокойного 2013 года.

– Безусловно, есть. Кризис – это не простое падение цен или числа сделок. И не паника на рынке. Это, скорее, некое новое состояние действительности, когда привычные способы деятельности уже не приводят к ожидаемым результатам. То есть, инвестируешь – а прибыли нет, рекламируешь – но не продается. И приходит осознание, что жить в прежней парадигме уже нельзя. Возникает требование кардинальных перемен, иначе проиграешь. Все это есть сегодня на рынке недвижимости. Кризис налицо.

– Экономисты в начале кризиса много спорили о его природе – циклический он или рукотворный. Ваше мнение?

– Мое мнение – это пересечение нескольких циклических кризисов, которые сошлись в одной точке. Западная модель 18-летнего цикла, состоящего из трех субциклов – двух семилетних и одного четырехлетнего, логично накладывается на картину экономического развития нашей страны с 1990 года и рынка недвижимости в частности. С некими поправками на особенности нашего государства, конечно.

– Как эта модель работает применительно к рынку недвижимости?

– После очередной «перезагрузки» и очистки рынка наступает первый семилетний субцикл. Земельные активы и девелоперские проекты в этот момент обесценены, цены на квартиры на дне, но заемные средства при этом уже вполне доступны, и в целом экономика страны находится в благоприятном состоянии. Деньги приходят в девелопмент, запускаются новые проекты, начинается глобальная игра на повышение. Рост длится примерно семь лет, плюс-минус год. К концу субцикла надуваются «пузыри»: собственники земли включают в стоимость участков ожидания, что цены будут только расти, а цена квадратного метра завышена из-за усиленного стимулирования спроса кредитами.

Затем наступает короткий период отрезвления. Рынок переходит от семилетнего субцикла стабильного роста к семилетнему периоду волатильности. Переход занимает примерно два года: ценовые индексы трясет, недвижимость может несколько дешеветь. Но найдена новая точка равновесия, и «квадраты» опять начинают устойчиво дорожать. Вот тут-то наступает время спекулянтов! Заемные средства дешевые, земельные активы вроде как сбалансировались, все считают, что худшее для рынка уже позади.

Но накладывается глобальный экономический кризис и подлавливает незадачливых инвесторов на пике цен. Наступает самый критический момент 18-летнего цикла, называемый западными экономистами winner’s curse – «проклятие победителя». Заемные деньги дорожают, спрос рушится. Неожиданно оказывается, что и земля, и квартиры, и прочие объекты недвижимости переоценены, «пузыри» лопаются.

Наконец наступает последний субцикл – четырехлетний период восстановления и нового ребалансирования стоимости всех активов рынка недвижимости. Глобальный 18-летний цикл недвижимости сделал свой оборот.

Хочу заметить, что это очень условная и отнюдь не универсальная картина функционирования западного рынка недвижимости. Указанные сроки могут болтаться взад-вперед в пределах одного года. Экономический кризис может нанести свой удар до или после срока формирования внутренних «микропузырей» в недвижимости.

– Давайте наложим эту матрицу на историю отечественного рынка недвижимости.

– Давайте. За точку отсчета примем дефолт 1998 года и протянувшийся кризис 1999-го. Он нанес удар по вводу жилья (локальный минимум 2000 года), но одновременно зачистил девелоперскую «поляну» от постсоветских строительных структур. На смену им пришли коммерческие инвестиционно-строительные компании. Настали семь тучных лет, которые можно обозначить как 2001-2007 годы. Никогда больше земля не стоила так дешево, как в начале этого периода. К концу семилетия стоимость площадок под строительство стала запредельной, недвижимость многократно подорожала как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. Кризис 2008 года схлопнул сформировавшийся «микропузырь» на рынке жилья и полноценный «пузырь» на рынке земельных активов.

Рынок вошел в семилетие волатильности. Пару лет потребовалось на поиски нового ценового баланса. С 2011 года стартовал новый период роста строительства и ввода жилья вплоть до окончания субцикла в прошлом году.

– Почему мы не увидели такого же обрушения цен, как в 2008-м?

– Потому что на рынке не надулся классический «пузырь» – лопаться было нечему. В Москве он только наметился: цены на строящиеся квартиры в какой-то момент превысили стоимость жилья на вторичном рынке. Сейчас ситуация развернулась в более привычное русло.

Причина как раз в российских особенностях. В период роста рынка недвижимости в 2011-2014 годах не наступила эпоха «дешевых денег». Более того, в 2011 году произошел перелом экономических условий, коренным образом воздействовавших на наше государство. Как следствие – дорогие кредиты, дорогая валюта, а на закуску – шоковая девальвация рубля в 2014-м. Так как доходы и рынок у нас рублевые, да еще имеет место быть настойчиво проводимая государством политика сдерживания инфляции, то мы и получили эпоху депрессивного рынка недвижимости. Ведь резкий рост цен на квартиры – это признание ослабления и низкой ценности денег в глазах потребителя, чего мы никак не наблюдали.

В каком-то смысле это не самый плохой сценарий. Если бы рынок был на ценовом взлете, последствия могли быть катастрофическими. А так есть возможность достаточно комфортно опуститься на новый ценовой уровень, который бы устроил и потребителя и производителя жилья.

– Согласно этой теории, сейчас рынок входит в четырехлетний субцикл восстановления. Что его ждет?

– Четырехлетняя стагнация. Рынок пройдет несколько состояний в поисках сбалансированной цены, которая устроит и застройщика, и потребителя. Ей соответствует некое количество квадратных метров, которое неплохо бы заранее ограничить.

Если бы не экстенсивное строительство прошлых лет, то никакого кризиса мы бы не увидели. Но сейчас на рынке образовался избыток предложения. В нынешней ситуации девелоперы вынуждены соглашаться на снижение цен до неприемлемого для себя уровня. В Москве уже видим скидки на новостройки в 20-25%. Это типичная антикризисная мера: надо как-то выскакивать из трудной ситуации, потому девелоперы запускают акции.

Следующий этап – цены опустятся на дно. Имею ввиду базовые цены, а не скидки в рамках маркетинговых мероприятий. Мы это тоже отмечаем: новые объекты выходят на рынок по более низким прайсам, чем три года назад. Разница существенная – до четверти стоимости квадратного метра.

– Застройщики уменьшили аппетиты и поступаются маржой?

– Действительно, девелоперы снижают рентабельность проектов. Пару лет назад речь шла о 15-20-процентной маржинальности по индексу IRR.
Сейчас она опустилась до 5-10%. Многие московские застройщики на старте проекта продают квартиры по 150 тыс. руб. за «квадрат». Для столицы это ниже инвестиционной себестоимости. Компании идут на это в расчете на то, что смогут впоследствии, на более высоких стадиях готовности, повысить цены до 200-300 тыс. руб. Те, кто распродал большую часть квартир и уже достраивает дома, просто теряют часть прибыли.

В любом случае, на этой точке рынок зафиксироваться не может, так как такие цены не устроят строительный бизнес. В течение четырех лет возникнет обратная ситуация: сокращение объемов нового строительства, которое мы уже отмечаем с прошлого года, приведет к дефициту предложения. Из чего логически вытекает очередной виток цен. В какой-то момент «кривые» пройдут по точке баланса спроса и предложения. Хорошо бы рынку на ней зафиксироваться.

– Есть предпосылки для восстановления спроса в ближайшие годы?

– Спрос и не падал, если говорить о желании купить. Изменились две вещи. Во-первых, у людей появилась уверенность, что надо покупать не сейчас, а через год, когда цены опустятся на дно.

Во-вторых, платежеспособный спрос поддерживается ипотекой по ставкам, субсидируемым государством. Этот механизм позволяет и дальше накачивать темпы производства жилья, чего, к слову, желают и бизнес, и власть. Достаточно расширять и удешевлять кредитование, снизив ставку, скажем, до 5%, а срок кредита увеличив до 30 лет. Параллельно следует налоговыми мерами поджимать землевладельцев, вынуждая их снижать ценовые запросы и срочно выводить земли на рынок. Но это «дорога в никуда», которая неизбежно приведет рынок к очередному дисбалансу и полноценному кризису.

– Насколько обоснованы ожидания потенциальных покупателей относительно снижения цен через год?

– Не думаю, что принципиально снизятся. На вторичном – да. На первичном – сбалансируется скидочно-ценовая политика, и застройщики озвучат новый прайс, фактически соответствующий нынешним ценам с учетом скидок и акций.

Многие говорят, что цены уже проходят дно. Более благоприятного сочетания стоимости в рублях и курса валюты не было с 2003 года. Многие россияне держат сбережения в валюте. Они сегодня могут купить на свои 100 тысяч долларов гораздо больше квадратных метров, чем два года назад. Другое дело, что они сомневаются и выжидают еще лучшего момента. Но если правительство напугает население тем, что банки могут при отсутствии подтверждения легитимности доходов национализировать вклады, мы получим приход того самого отложенного спроса на рынок.

– Когда увидим свет в конце тоннеля?

– Думаю, 2016-2017 годы проведем на дне. Для первичного рынка это значит сокращение инвестиций и снижение объемов ввода жилья к концу периода. С 2018 начнется приток новых инвестиций. Реально видимое улучшение может начаться примерно в 2019-м.

Елена Денисенко

Источник: Бюллетень Недвижимости

Оставить заявку

Я согласен на обработку персональных данных и соглашаюсь с Политикой конфиденциальности*

Промокод
03-000
сообщите код
оператору
при звонке